立川駅徒歩圏は高すぎる？立川市北部・瑞穂町で探す一次取得のリアル｜多摩モノレール・西武拝島線・JR八高線の駅アクセス比較

公開：2026年11月10日

「立川で探し始めたけれど予算が合わない」という方のための、立川駅から北へ離れたときの価格・広さ・通勤のガイドです。

立川駅徒歩圏が高い理由と、「北へ離れる」という選択

立川駅周辺の相場感と、一次取得者の予算のズレ

立川駅は中央線・南武線・青梅線とモノレールが集まり、駅周辺には商業施設と大型公園（国営昭和記念公園）がそろっています。住みたい街として人気が高い分、駅徒歩圏の住宅地は地価が高く、新築一戸建ては土地が小さく3階建てになることが多くなります。

当社にご相談いただく一次取得の方の予算は、3,000万円台後半から4,000万円台が中心です。この予算で「駅徒歩15分以内・土地100㎡以上・駐車場あり」を立川駅周辺で探すと、合う物件はかなり限られます。そこで、立川駅から北へ離れて探すという選択になります。

同じ予算で何が変わる？立川市北部・瑞穂町の掲載中の価格帯（毎日更新）

公示地価で見ても差ははっきりしています。2026年（令和8年）の地価公示（東京都財務局）の住宅地平均価格は、立川市が1㎡あたり308,400円（前年比＋7.0％）、東大和市181,100円、武蔵村山市128,500円、瑞穂町96,900円（＋1.8％）で、立川駅から北へ行くほど土地の単価が下がります。立川市内でも、駅徒歩圏と北部の砂川・西砂では地点ごとの価格に大きな開きがあります。土地が広くなる分、同じ建物でも駐車場2台や庭の余裕が生まれます。

※地価公示は令和8年地価公示（東京都財務局）の区市町村別・住宅地の平均価格（2026年1月1日時点）です。地点ごとの価格は不動産情報ライブラリ（国土交通省）で確認できます。

駅別アクセス比較：多摩モノレール・西武拝島線・JR八高線

立川市北部と瑞穂町は、3つの路線が並行して走る地域です。路線によって「どこへ通いやすいか」がはっきり分かれるので、先に通勤先から路線を選び、そのあと駅と町を選ぶ順番が失敗しません。

※所要時間は各社の公式時刻表（2025〜2026年）の発車時刻から当社が計算した目安で、乗る列車によって前後します。運賃・本数も含め、最新の情報は各鉄道会社の公式サイト（多摩都市モノレール・西武鉄道・JR東日本）でご確認ください。

多摩モノレール：砂川七番・泉体育館・立飛・高松から立川北駅へ

モノレールの各駅から立川北駅までは短時間（立飛駅から4分、玉川上水駅から9分）で、立川駅とは連絡通路でつながっています。平日の朝は6分間隔で運行しています。中央線で都心へ通う方、立川で働く方に向いた路線です。駅に近いほど価格は高く、砂川七番駅周辺は立川駅徒歩圏に比べると手が届きやすくなります。砂川七番駅・泉体育館駅・高松駅・玉川上水駅の周辺には市営の無料自転車駐車場があり（立川市の自転車駐車場一覧）、駅徒歩15分の物件でも自転車で使いやすい路線です。

西武拝島線：武蔵砂川・西武立川から高田馬場へ乗り換えなし

武蔵砂川駅・西武立川駅からは、西武拝島線で高田馬場駅・西武新宿駅へ乗り換えなしで行けます。拝島線内はすべての列車が各駅に停まるため、急行・準急・拝島ライナー（全席指定、平日朝は小平〜高田馬場間ノンストップ）がどちらの駅にも停車します。平日7〜8時台の上りは両駅とも12本（急行6・準急4・各停1・拝島ライナー1、2025年3月改正）です。西武鉄道の公式案内では玉川上水駅から西武新宿駅まで約39分、そこに武蔵砂川駅から3分・西武立川駅から6分を足した時間が目安になります。新宿方面へ通う方には、立川駅で乗り換えるより使いやすい路線です。駅前には市営の自転車駐車場があり、武蔵砂川駅第一は市内在住で月1,700円、西武立川駅北口は3時間まで無料です。

JR八高線：箱根ケ崎駅の本数の少なさと、拝島・八王子への接続

箱根ケ崎駅は八高線の駅で、平日朝の7時台・8時台でも八王子方面は1時間に3本と、本数が少ないのが正直なところです。拝島駅（9〜12分）で青梅線（立川駅まで13分、快速で東京駅まで直通）と西武拝島線に乗り換えられ、八王子駅へは約26分です。時刻表を前提に生活できる方、車が中心の方には、駅徒歩圏の新築が立川市内より手の届く価格で出る駅でもあります。東口（3階建、自転車830台）・西口に町営の駐輪場があり、定期は町内在住で月1,500円です（瑞穂町の駐輪場案内）。

最寄り駅別：掲載中の一戸建ての価格帯（毎日更新）

立川市北部の町別ガイド（砂川・西砂・上砂・一番町・柏町）

立川市の北部は、五日市街道と玉川上水を挟んで住宅地と畑が広がる地域です。当社の立川市の仲介実績20件は、ほぼこの北部の町に集中しています。

学区・学童・保育園：立川市北部の小中学校と通学区域

立川市北部の小学校・中学校の通学区域は、町名・丁目・番地で決まります。市の学区一覧表（2021年4月1日〜）をもとに、北部の町名ごとの小学校・中学校をまとめました。砂川町・上砂町・一番町は番地で細かく分かれるため、主な区分だけを書いています。検討している物件の住所は、必ず立川市の学区一覧表・学区図（公式）で番地まで確認してください。

※立川市立小・中学校の学区一覧表から転記。学校の所在地は市の学校一覧に載っています（西砂小 西砂町2-34-2、第九小 上砂町2-18-1、第十小 柏町1-31-1、大山小 上砂町1-5-33、上砂川小 上砂町5-12-2、松中小 一番町5-8-5、柏小 柏町4-8-4、立川第五中 上砂町3-27-1、立川第七中 西砂町6-28-3 など）。通学区域は変更されることがあります。当社では契約前に学区を確認してお伝えしています。

学童保育所は市内に38か所あり、北部では砂川七番・大山・上砂（第二・第三）・松中・西砂（第二・第三）・柏（第二〜第四）などに置かれています（立川市の学童保育所）。保育園は認可保育園・認定こども園が38園あり、申込時期と空き状況は市の保育施設のページで案内されています。

買い物・医療：ららぽーと立川立飛、イオンモールむさし村山、昭和記念公園

立川市北部の買い物は、立飛駅直結のららぽーと立川立飛と、新青梅街道沿いのイオンモールむさし村山が車で短時間です。日常のスーパーは西武立川駅前と五日市街道沿いにあります。医療は立川駅周辺に総合病院が集まり、北部からは車かモノレールで出ることになります。週末は国営昭和記念公園が自転車圏で、北側の砂川ゲートは武蔵砂川駅から徒歩約20分です（公園のアクセス案内）。ハザードマップは、立川市の外水（洪水）ハザードマップが多摩川と残堀川を対象にしています（立川市のハザードマップ）。北部で確認するのは残堀川沿いです。

瑞穂町のリアル：町の暮らし、横田基地、箱根ケ崎駅

瑞穂町は西多摩郡の町（人口約3万2千人、面積16.85km²、2026年10月時点）で、立川市・武蔵村山市から見ると「もう一段、土地が広くて価格が抑えられる」地域です。町の公式プロフィールでも、最寄り駅はJR八高線の箱根ケ崎駅、新宿駅まで電車で約1時間、東部に狭山丘陵、北側に東京狭山茶の茶畑、南側に横田基地、と紹介されています（瑞穂町のプロフィール）。当社でも33件の仲介実績があり、箱根ケ崎駅周辺の新築一戸建てと、南側の広い土地のご相談が多い町です。

「町」と「市」で変わること：役場・ごみ・学校・保育園

日常生活で大きく困る違いはありません。役場の窓口・ごみ収集・小中学校・保育園は町が運営しています。小学校は瑞穂第一〜第五の5校、中学校は瑞穂中・瑞穂第二中の2校で、通学する学校は町教育委員会が住所で指定します（町の学校一覧・指定学校変更・区域外就学）。学童保育クラブは各小学校区に6クラブ（平日は下校時〜18時、育成料は月4,000円＋行事費1,500円）、保育園の空き状況と申込は町のページで案内されています（学童保育クラブ・保育園）。福祉や保健の一部の手続きは東京都の機関（西多摩地域）が窓口になることがあります。

横田基地の騒音は実際どうか：場所と時間帯

瑞穂町の南側は横田基地に接していて（基地のうち約2.1km²が瑞穂町で、町の面積の12.5％）、時間帯によって飛行機の音が聞こえます。町の公式サイトによると、国が指定する騒音の第1種区域は町全体の約4割にあたり、町が測定している箱根ケ崎の民家（滑走路の北端から約700m）では、2023年度の騒音の発生回数が月800〜1,400回ほどでした。音の感じ方は人によって違うので、気になる方は平日の昼間と夕方の2回、現地で確認することをおすすめしています。区域によっては国（北関東防衛局）の住宅防音工事の助成があり、町のページに区域図と手続きが載っています（瑞穂町「横田基地」・住宅防音工事の助成）。

箱根ケ崎駅徒歩圏の新築一戸建ての価格帯と、モノレール延伸の終点であること

箱根ケ崎駅は、多摩都市モノレール延伸（上北台〜箱根ケ崎、約7km・新駅7駅）の終点として計画されています。東京都は2025年11月に都市計画事業の認可を受けて事業に着手し、開業は2030年代半ばが目標とされています（東京都の報道発表）。時期は計画の進み方で動きます。延伸が実現すれば立川方面への選択肢が増えますが、今の暮らしは八高線とバス・車で成り立つことを確認したうえで検討してください。ハザードマップは、瑞穂町の残堀川洪水・土砂災害ハザードマップ（2026年6月改定）で確認できます（瑞穂町のハザードマップ）。

予算別シミュレーション：3,000万円台・4,000万円台・5,000万円台

当社の仲介実績と、掲載中の物件の価格帯から、予算別に「狙える駅と広さ」の目安をまとめました。価格は時期で動きますので、上の「掲載中の価格帯」とあわせてご覧ください。

※当社の取引経験にもとづく目安です。同じ予算でも建物の仕様・築年数で選べるものは変わります。

「立川駅徒歩圏の3階建て」と「西武立川駅徒歩圏の2階建て」の比較

同じ予算で比べると、立川駅徒歩圏では土地60〜70㎡の3階建て、西武立川駅徒歩圏では土地100㎡前後の2階建てに駐車場、という違いになることが多いです。3階建ては階段の上り下りと将来の暮らし方、2階建ては通勤時間の差を、ご家族で話し合ってみてください。どちらが正解ということはありません。

住宅ローンの目安：月々の支払いで考える

予算は「借入額」ではなく「月々の支払い」で考えると決めやすくなります。変動金利と10年固定の金利は住宅ローン金利ランキングで比較できます。年収・自己資金・車のローンなどをうかがえば、当社で無理のない予算の目安をお出しします。

立川市北部・瑞穂町で「公開前の物件」に出会う方法

立川市北部と瑞穂町は、出てくる物件の数そのものが多くありません。そのため、条件に合う物件が出たときにすぐ知ることが、いちばんの近道です。

会員限定物件：今、立川市・瑞穂町の物件のうち会員限定の件数

11月9日時点で、立川市の一戸建てのうち9件は会員限定（サイトには出していない物件）です。無料の会員登録をすると、このまま物件のページで見られます。

駅を指定して新着を受け取る（西武立川駅だけ、など）

会員登録のときに希望の市区町村・駅・価格を入れておくと、条件に合う物件が出たときにメールでお知らせします。「西武立川駅が最寄りの物件だけ」「瑞穂町の土地だけ」のように絞りたい場合は、登録後にお申し付けください。

個別相談：「通勤先と予算だけ教えてください」

通勤先と予算が分かれば、どの路線・どの駅から探すのがよいかをお伝えできます。来店（桜街道駅徒歩1分）・オンライン・お電話のいずれでも対応します。

よくある質問

Q. 立川駅まで何分なら「立川に住んでいる」と言えますか？

A. 感覚の話ですが、当社のお客様では「モノレールで立川北駅まで10分前後」までを立川の生活圏と考える方が多いです。砂川七番駅・泉体育館駅・立飛駅・高松駅はその範囲に入ります。西武拝島線の武蔵砂川駅・西武立川駅は、立川駅より新宿方面へ向く駅です。

Q. 瑞穂町は「町」ですが、市と比べて不便なことはありますか？

A. 日常生活で大きく困る違いはありません。役場の窓口・ごみ収集・学校・保育園は町が運営しています。福祉や保健の一部の手続きは東京都の機関（西多摩地域）が窓口になることがあります。詳しくは瑞穂町の公式サイトで確認できます。

Q. 横田基地の飛行機の音は気になりますか？

A. 場所によります。瑞穂町の南側と武蔵村山市の西側は、時間帯によって飛行機の音が聞こえます。気になる方は、平日の昼間と夕方の2回、現地で確認することをおすすめしています。町の公式サイトに防音工事の助成など基地に関する案内があります。

Q. 箱根ケ崎駅はモノレールが延伸したら便利になりますか？

A. 多摩都市モノレールの延伸（上北台〜箱根ケ崎）の終点として計画されています。開業は2030年代半ばが目標とされており、時期は計画の進み方で動きます。今の暮らしは八高線とバス・車で成り立つことを確認したうえで、延伸は将来の上乗せと考えてください。

まとめ：予算と通勤時間で決める「立川から何駅離れるか」

1. 通勤先から路線を決める。中央線・立川勤務ならモノレール、新宿方面なら西武拝島線、車中心なら八高線（瑞穂町）まで。
2. 予算で駅を決める。3,000万円台は箱根ケ崎・武蔵村山西側、4,000万円台は武蔵砂川・西武立川、5,000万円台は砂川七番・玉川上水・立飛周辺が目安。
3. 町を決めて、学区とハザードマップを確認する。立川市・瑞穂町の公式サイトで学区と浸水想定区域を見てから内見へ。
4. 公開前の物件も含めて探す。出てくる数が少ない地域なので、会員登録（無料）で新着の通知を受け取るのが近道です。